澳洲購房流程

THE TRANSACTION PROCESS

 

​QLD 昆士蘭州

首次置業補貼---------------20,000澳元

申請條件:

​必須是澳洲永久居民或公民,購買者從未在澳大利亞任何州擁有房產,購房者年齡需滿18歲,必須購買價值不超過75萬澳元的新房。

首次置業印花稅減免

申請條件:

購房者從未在任何國家購買過房產,購房者從未申請過首次置業補貼,新房交付後,必須在該房產內連續居住12個月或以上,購房者必須年滿18周歲。

首次置業印花稅減免(購買土地建房)

申請條件:

購房者從未在任何國家購買過房產,購房者從未申請過首次置業補貼,新房交付後,必須在該房產內連續居住12個月或以上,購房者必須年滿18周歲。

首次置業印花稅減免(購買土地建房)

申請條件:

土地價值不超過40萬澳元,購買者年齡超過18周歲,從未在潤和國家購買過房地產,將在購買的土地上建造自用住宅,購買的土地上只建造一棟房產,購買的土地必須為空地,購買時不得有建築物在土地上,在建房完成後的24個月內居住滿12個月。

QLD 昆士蘭州首次置業補貼申請條件

澳洲購房常見問題

Q & A

Q1. 海外人士能否在澳洲買房 ?

A. 可以。海外人士只要符合如下條件就可在澳洲買房:

必須是全新的房子;或者期房 ( 樓花、預售屋 )。

如果要買二手房,必須向澳洲 “ 海外投資審批委員會 ( FIRB ) " 申報並獲批淮。

同時必須具備有 12 個月以上允許待在澳洲的簽證,簽證到期離境以後,就必須要把房子賣掉。( 由律師為您申請 )

 

Q2. 海外人士在澳買房後的法律權利能否得到保護 ?

A. 可以。您在澳洲的財產完全受到和當地人士一樣的法律保護。按照澳洲法律,您對房產的擁有權是終身的。

 

Q3. 我可否來澳洲看房 ?

A. 可以。您可以來澳洲看房。但建議參訪前先連繫您的仲介為您安排行程,以節省您寶貴的時間。

 

Q4. 在澳洲購買物業後,我將怎樣租賃和管理我的房子 ?

A. 找一個當地的仲介,澳洲當地的仲介一般都比較負責,可以要求每幾個月提供一份您房子的檢查報告和圖片,以確保您的物業沒有遭到損壞。一般仲介收取 5 - 8% 每個月的管理費,意味 500 元澳幣的租金收入也只需 25 - 40 元澳幣的管理費用。

 

Q5. 在澳洲購買物業後,我可否來澳洲檢查我的房子 ?

A. 完全可以。在交屋前,會有正式的驗屋程序,您可以親自前往驗屋,或委託仲介為您代為進行驗屋服務。在房子出租後,若您欲前往參觀,必須提前至少一個月通知租客。

 

Q6. 如果在租賃和管理中發生任何糾紛,我將如何處理 ?

A. 首先,您可以委託中介為您服務。如果您仍然不滿意,您可以委託律師,也可以委託任何其他人向澳洲公平交易部 ( Fair Trad- ing ) 進行投訴。

 

Q7. 如果將來我要出售我的房子,我將如何處理 ?

A. 您可以委託任何一家地產仲介出售您的房子。您自己本人不必親自來澳洲。

 

Q8. 澳洲買房值得嗎 ?

A. 完全值得。澳洲法令完善、市場健全、需求強勁,海外人士可貸款,是一個相對安全,且投入資金少 ( 貸款可達 70 - 80% )、回報相對較高 ( 平均每年租金 4 - 6%,房產增值 6 - 15% ) 的投資,亦是全世界最具抗跌性的房產 ( 可由 1997 年亞洲金融風暴及 2008 年全球金融危機為證 ) ,若以實際投入資金計算,投報率則可達 20% 以上。

 

Q9. 在澳州買房,我能貸款嗎 ?

A. 是。根據您的年收入狀況,您可以貸款最多達 80%。需提供海外收入證明,然後找貸款仲介協助辦理。

 

Q10. 我不懂英文,看不懂有關的法律文件。我要如何知道我的法律權利是受到保護的呢 ?

A. 根據澳洲法律規定,在您買房時,必須聘用當地的律師。您的律師是完全獨立的,且完全為您服務。

您可以聘請會中文的律師。律師會詳細地為您解釋所有的法律條文,包括在購房中您的權利和義務。

 

Q11. 在購房及將來賣掉房子的過程中,我的資金是如何進出澳洲呢 ? 安全嗎 ? 

A. 您的律師將會同開發商的律師取得聯繫,通過您的所在地銀行,將您的購房資金,轉到一個由澳洲政府監管的銀行信託帳號,資金將保存在您的名下,一直到成功交屋後才轉到開發商的銀行賬戶。

整個資金的運作過程都是在銀行間進行,並且都是存在您自己的名下,因此,是絕對安全的。

 

若您身在中國,由於中國目前還沒有完全開放外匯,因此每個中國公民憑個人身份證每年只能匯出境外 $50,000 美金,可以一次性匯出。

假設您要匯出境外 $200,000 美金,夫婦倆可各匯出 $50,000 美金,共計 $100,000 美金。其餘的 $100,000 美金可通過您的親友名義,匯到您在國外的賬戶。

 

若是從境外匯入資金,則沒有任何限制。您也可以通過一些機構,如西聯貨款、崑崙國際、陽光資本等進行匯款。

 

隨著中國金融市場不斷地國際化。可以預見不久的將來這些限制會逐一取消。將來如果您要出售在澳洲的物業,在房子成交後,您的律師將會把錢匯到您指定的銀行賬戶。

在房子成交時,根據澳洲的法律,您的買家必須要用寫上您的名字的銀行本票來支付予您。

澳洲沒有匯出境外資金額度的限制。因此,您可以安全的收回到屬於您的資金。

 

Q12. 買房有哪些費用 ? 費用分別是多少 ?

A. 購買樓花:首付 10%,交房時 ( 一般樓花交房期間是 1 - 3 年,視整體工程規模而定 ) 視貸款 70 - 80%,再支付餘下的 10 - 20% 尾款。

購買現房:買房的首期一般為 20% ( 視個人收入及貸款情況而定 )。

 

買房的其他費用包括:印花稅、貸款申請費、律師費、政府及銀行調查費、註冊費等等。

其中,印花稅視不同的州而有不同的規定,目前最低為昆士蘭州。

 

Q13. 澳洲的銀行利息是多少 ?

A. 澳洲銀行的利率是經常變動的。目前的基本浮動利率為 4.5 - 6%。

在貸款時也可彈性選擇固定利率或浮動利率,並可在支付手續費用及滿足時間限制的情況下,做兩者間的更動。

此外,澳洲貸款可以洽談前 5 - 15 年只還利息不還本金,如此可以大幅降低投資人的資金投入,並提高投報率。

 

Q14. 在澳洲貸款所需那些文件 ?

A. 海外收入證明。
B. 本人的護照及身份證複印件。

C. 提供有支付 10% 的能力的證 明。比如已經開好的 10% 銀行本票。 

Q15.海外人士購買澳洲房產需要支付的費用,費用的類別以及幾時需要支付?

A.一次性費用

印花稅: 5.8% , 律師費: $1500左右, FIRB 海外人士申請費 $5000

頭期款: 20%

尾款: 交房當日付清

Q16.支付定金以及頭期房款百分之二十是一定要買房人支付還是我跟我老公都可以(我們現在還不確定是用我的名字還是我老公的名字?

A. 不需要本人 只要能證明有付就可以 誰付都可。

Q17.什麼律師只給copy版,房產證原件不是給我們嗎?

A. 如果是貸款,房產證原件是抵押在銀行。

Q18.我們是遊客身份,房子產權也一樣是永久的麼?

A. 是的,一樣永久產權。

Q19.貸款一般是可以貸多少年?

A. 要看貸款公司 一般15年。

Q20.房子我們目前作為海外投資,想知道房子出租率是不是可以保證出租?

A. 可以請建商幫您做包租。

Q21.將來房子要賣的話,成交率如何?

A. 要看市場。

Q22.你們幫我們辦理這些買房手續,我們需要支付你們費用嗎?以及後期幫我們出租管理房屋有什麼我們需要支付的費用?

A. 一般都是收1-2%。

B.出租管理房屋如果交給建商8%+GST10% 消費稅 , 我們都是給VIP 7%+GST 10%消費稅.。

Q23.有沒有交易稅費?

A. 賣出房子後沒有交易稅但您要每年進行申報如果在澳洲的一些產生的費用可以抵扣您的當年收入作為報稅支出例如:收入25000 支出17000 = 當年收入8000 會計師會以您的8000作為收入去申報如果支出過多還可以退稅。

Q24.房子面積是實際面積,沒有公攤面積嗎?

A. 澳洲都是賣實際面積 但面積不包含車位 (一般都帶車位)。

土地稅及土地附加稅如何徵收?

什麼是土地稅?

土地稅,按字面意思拆解,即對「土地價值」所徵收的稅,一年一征繳。按持有者在每年的12月31日或6月30日(不同的州,規定不同)所持有投資用土地自身的總價值進行核算、繳稅,無論這塊土地是空置還是上面已經有建築。徵收方為州稅局(State Revenue Office)。而對個人的自住用地和農業用地等,土地稅在各個州都是被豁免的。

州稅局是以市政廳(Council)所提供的「土地價值(Site Value)」為基礎進行土地稅計算的,而此「土地價值」通常情況下是被記錄在物業的市政費通知單(CouncilRate Notice)上。例如投資者有一處投資別墅或度假屋價值$120萬澳幣,真正的土地價值可能是50萬澳元。政府也會根據市場情況進行地價調節,然後通過市政費通知單通知業主。
 

哪些房屋形式需要繳納土地稅?

 

  • 空地

  • 別墅及公寓房用地

  • 度假屋

  • 投資型房產

  • 公司管理性質的公寓房用地

  • 民用、商用或者工業用地,包括車位

  • 商用房產比如工廠、店面和倉庫

  • 向州政府或者當地政府租賃的地塊

哪些土地可以免徵土地稅?

 

最常見的為:

- 你自己的家(主要居所)

- 你的農場(主要生產地)

- 公寓和慈善機構

如何徵收?

 

除澳大利亞北領地沒有土地稅外,每個州對「應納稅土地價值(Taxable Land Value)」的征繳幅度和稅率是不一樣的。而且,相應土地稅的起征額也是不一樣的。以下是三個主要州政府的個人土地稅政策總結:



 



 

 

上表中土地稅政策同樣也適用於海外人士!包括自住房土地稅全免和免徵額度(起征點).
 

誰決定土地價值為多少?

 

估價總局(Value General)提供的估價師每年的7月1日計算土地價值,然後提供給州稅局使用。物業管理型公寓,每間公寓的土地價值按照strata分攤比例來計算。

要是業主對土地價格產生質疑,業主在收到土地價值測算後的60天內可以自己請土地估價師估算並向估價總局提出質疑。

誰需要繳納土地稅附加費?

 

  • 個人 an individual 

  • 公司 a corporation

  • 信託 a trustee of a trust

  • 政府部門 a government

  • 政府投資人 a government investor           

  • 合夥人 a partner in a limited partnership

誰可以豁免繳納土地稅?

一般來說,業主用於主要居住的房產可以豁免繳納土地稅。而且只有一個房產可以申請土地稅豁免。值得注意的是,如果房產全部在公司名下或者部分在公司名下,則業主無法以主要居住地址的名義要求豁免土地稅。

年底時候購買的土地需要交這一年的土地稅麼?

 

要的。只要是在這一年中(1月1日至12月31日期間)任意一天購買了非免徵土地,就需要繳納土地稅。所以在年底購買土地的小夥伴們,最好將結算日(SettlementDate)定在來年初最為划算。

和別人一起擁有的土地,土地稅是按比例繳納嗎?

並不是這樣的。土地稅是按照土地徵收的,按照政府每年發的市政費通知單進行繳納。至於稅額的分攤問題可以隨土地擁有者們自行商定,只要保證最後按時繳納正確的數額就好。

什麼是土地附加稅?

各州政府為增加政府稅收和安撫本地人對房價過高的不滿,開始對海外人士徵收額外的印花附加稅,為加大力度,維多利亞州和新南威爾斯州又相繼推出只針對海外人士(維州為「海外缺席人士」)的土地附加稅。也就是說,這些海外人士在遵循上文提到的土地稅政策的同時,要額外繳納土地附加稅。

 

新州從2017年1月1日起,會對海外買家在現有的土地稅政策上,再徵收0.75%的土地附加稅。

新州正常土地稅2017年的免徵額度是54.9萬(海外人士是享有的),但是0.75%的土地附加稅卻沒有免徵額度,從第一刀起就要開始繳納;

 

土地附加稅只適用於住宅性土地,不適用於商業性土地和農業土地;土地附加稅適用於新購置的物業,同時也適用於海外人士已經購買的所有新州物業;就算是給家人或親戚朋友用於自住(通常來說,自住房沒有土地稅),海外人士也需要繳納0.75%的土地附加稅。

海外人士的定義 

 

1. 現紐西蘭公民或澳洲永居(PR)持有者,但在每年land tax 徵收前的12個月內沒在澳洲境內住滿200天

2. 剛獲得澳洲PR,但在每年land tax 徵收前的12個月內沒在澳洲境內住滿200天

3.所有其他簽證持有者

提示:如果您是澳洲公民(持澳洲護照)就一定不是海外人士。

綜上可見,昆州目前還沒有施行任何針對海外人士的土地附加稅政策。維州對於海外人士的定義較為寬泛,且其徵收的土地附加稅還有25萬的免徵額度,相比而言,新州的土地附加稅率政策較為嚴苛,對於海外人士人定義更嚴格,且沒有任何免徵額度或優惠政策。

 

© 1994 Pacific Realty. All Rights Reserved.