買房必看的25要點

這是一則非常有用的Q&A問答表!看完這25點,買房不用緊張

買房必看的25要點

買了能自住嗎?有沒有限購?國內能買嘛?費用有哪些?怎麽付房款?可以貸款嗎?要親自去澳洲看房嘛?......等問題,買房之前,請好好閱讀此篇文章

 

1海外人士是否可以投資及購買澳洲的房地産?

是的,可以。澳洲政府鼓勵外國人投資本國的房地産。

(1)對于住宅地産而言,外國人只能購買全新的住宅專案,而對于商業地産,

工業地産等沒有新舊的限制;

(2)海外投資者的利益由澳洲健全的法律體系保護,隨著中澳關係的發展以及中國經濟市場化的進一步加强,中國各項法規會更加開放,使中國公民海外房産投資更加便利。

2投資澳洲房地産的專案種類有哪些?

投資者可以根據自己的投資喜好,資金規模自己選擇適合的投資類型和專案。

(1)住宅專案有:公寓,單元房,獨棟別墅,聯排別墅,雙拼及多拼別墅,以及住宅土地;

(2)商業項目有:寫字間,商鋪,産權倉庫,産權停泊碼頭,以及商業土地;

(3)工業項目有:工業廠房,工業倉庫,以及工業土地;

(4)房地産股票類:土地開發類股票,住宅開發類股票,商業及工業開發類股票;

(5)房地産信托投資基金:股權型基金,債券型基金,混合型基金;

3海外人士投資及購買澳洲房地産是否有數量限制?

沒有限制。澳洲相關的規定,不限制海外人士投資及購買本地房産的數量。

如果投資者需要貸款購買澳洲房地産,銀行會評估投資人的收入狀况來决定貸款比例和貸款金額。

如果投資人的多套物業需要貸款,相應的收入要求也就會提高。

除此之外,每棟樓盤每次銷售的房屋數量,目前只有20%-30%能對海外銷售,另外70%-80%需要保留給當地居民或永居人士購買。(每個州的要求有所不同)

4澳洲房地産的産權是如何規定的?

澳洲的房地産,除坎培拉首都地區是99年産權外,其它地區都是永久産權

世代相傳,留給後代是寶貴的,不可複製的土地資源類資産。相比國內70年的土地使用權,30年的房屋建築壽命而言,更有價值,更加保值和增值。

 

5如果在國內購買澳洲房地産,如何將房款匯入澳洲?

如果您在國內,一般國內中資或外資銀行都具有外匯業務(如中國銀行、工商銀行、匯豐銀行、ANZ銀行等)。

每人每年能匯相當于5萬美元的金額匯至澳洲銀行帳戶。

如果需要匯出更多資金,可以用不同家庭成員的身份證換匯即可。

同時,也可以從澳洲駐中國的金融公司來換取澳元外匯。

6投資者購買澳洲房産後,物業出租後帶來的租金收入是否要交相關稅金?

需要。根據澳洲當地法律,任何人在澳洲所賺取的收入都必須交付稅金。但是,該收入是出租後的淨收入。

建議投資人購買澳洲房産時從澳洲銀行貸款投資,這樣就可以最大限度的抵扣了租金收入,同時,澳洲的會計師會把物業的各項開支用于抵稅,您可以最大限度的獲得投資收益。

7外國人購買澳洲房屋可以進行貸款嗎?如何貸款?

可以。

澳洲政府鼓勵外國人投資本國房地産,因此銀行對海外人士提出的房屋貸款申請是等同國民待遇的。

您可以將在澳洲的物業去澳洲的銀行進行貸款抵押,您所得到的利率與條款與澳洲當地人一樣。

同時澳洲多家國家級銀行在中國國內就可以辦理澳洲房産貸款業務。

在澳洲銀行中有多種貸款方式可以選擇:如等額本息、前5年只還利息等靈活産品供投資人選擇。

8如果看中澳洲房産想購買,是否需要支付訂金或其他費用?

是的。

不管是在澳洲境內,還是通過海外代理公司,看中房屋後一般支付$AUD 5,000將房屋預訂(訂金一般是存在開發商律師信托帳戶裏)同時律師講解合同,合同簽訂7天之內支付10%的首付款。

除此之外,涉及律師費用(近期行情,澳洲律師代理費用在1500元澳幣左右)。

在澳大利亞如果購買的是期房,一般在開發商通知購房者交房日期前規定時間內將尾款支付至律師的信托帳號,或提前辦理貸款合同(澳洲貸款合同最長有效期爲6個月)

如果是現房,則在開發商指定的期限內(一般爲60個工作日內),將尾款或房屋貸款支付到相關律師的信托帳號內即可。

而在昆士蘭州,所有其他費用都在交付日(settlementdate)支付。律師費,一般爲首付10%時先行支付一半代理費用給律師,交房時將剩餘部分再支付。

物業印花稅,澳洲買房需要交物業印花稅(相當于中國的契稅),新南威爾士州爲房屋總額的4.5%,維多利亞省爲5.5%,昆省爲3.75%,但2016年10月1起多增加額外3%(期房可以根據開發商優惠减免,僅限維州)。

9在國內購買澳洲房産,是否需要親自去澳洲看房嗎?

這完全取决于投資人對項目的認知程度及是否有可接受的替代方式。

由于澳洲的房産是預售制度,所以大部分的物業是在沒有建好的狀態下就售出了。所以購買者幷不能够親身走到房間裏去感受,只能對周邊環境,及樣板間做考察。

而這些都是可以通過在澳洲的朋友,子女及朋友通過拍照,視頻等方式獲得,就避免了登陸察看的麻煩了,等房子建好後再親自驗房更合適。

10如果投資購買了澳洲的物業,如何打理該投資物業呢?

澳洲的房屋仲介公司會提供此類服務。

在澳洲有相當多專業、優秀的二手房仲介提供中文服務可以爲購房者提供租賃服務,爲客戶收繳租金,支付市政費,排污費及物業管理費等和房屋相關費用及服務。

租金交易方式爲月結,每個月匯入購買者在澳洲的帳戶,業主通常需要支付年租金的6.6%-8.8%給澳洲當地房産仲介作爲管理費。

11投資人購買澳洲的房産,如果出租,是否容易找到租客呢?

在澳洲只要不是非常偏及陳舊的房産,通常都是能够租出去的。

澳洲現在空置率非常低,在近市區範圍內的房屋,布裏斯班空置率低于2%,墨爾本低于2%,悉尼低于3%,也就是說一百套房屋裏只有2-3套租不出去。只要您的物業租金價格合理,就會比較搶手。

12若投資人將房産用作短期出租是否可行?收費標準是什麽?

是的,可行。

一般可以委托專業短期及假期的租賃公司來管理自己的物業,通常該物業是坐落在繁華市中心和旅游勝地等地方;通常的管理費用是租金收入的10%-12%不等;同時還有一些額外的費用,例如:電費,床上用品,家俱和家電的租金等等(租客只支付租金水電費,不用支付大樓管理費)。

13如果海外投資者在澳洲的房産增值後,將房産拋售後是否需要支付增值稅?

需要支付。

在澳洲投資房産,政府認爲是一種投資行爲,雖然澳洲房産可以隨買隨賣,但是澳洲政府不支持投機行爲,因此政府規定,在購買一年內拋售的房地産,物業增值部分須繳增值稅50%,但在12月以後,則只要繳25%即可(同時可以抵扣任何可以抵扣的稅費如律師費、會計師費、房屋折舊費等等)。

14投資者把在澳洲的房産賣出後,哪些開支可以作爲房産增值稅收减免,用以沖减所得稅開支?

在澳洲除了購房的物業印花稅以外,所有投資者在澳洲的一切開支都可以作爲稅收减免。

因此持有澳洲房産的海外投資者要保留好一切和房産相關所發生費用的發票和收據(如飛機票、計程車票、水費、物業費、會計師費、律師費、貸款利息費、房屋折舊、保險費及物業管理中介費等費用)。

15如果投資者將房産賣出,是否需要聘請專業會計師?

投資者如果獲利很多,需要聘請一個專業的、瞭解自己狀况的會計師幫助投資人合理規避稅收,使投資者的利益最大化。

16海外投資者中的高齡人士投資購買澳洲房産可貸款嗎?

高齡人士可以貸款,其貸款年限也是最長爲30年。

未成年人士是不能貸款的,如年滿18歲以下人士不能單獨貸款。如果未滿18周歲的人士,可以與成年人共同購買房子,可以由成年人出面貸款。

17澳洲房産投資哪種房産回報率最高?

首先,投資者應該先清楚自己期望的投資目的是什麽是資本增長,還是租金回報;通常來說,資本增值和租金回報是魚與熊掌的關係-即較高的資本增長往往意味著較低的房租回報,反之亦然。

土地的增值是驅使房産資本增長的原動力。土地增值時,房屋本身却會因爲破損和折舊等多種原因而折損價值。所以,對于一處房産來說,其所擁有土地面積(LandComponent)越大,其資本增長的潜力也就越大;這也就意味著房屋本身的租金收入不會太可觀。而對于高密集住宅區的公寓而言則不同,一個土地所有面積較小的公寓房雖然可以帶來較高的租金收入,但資本增長的潜力就比較一般。

18如何選擇海外投資人的自住房産?

遵循"10分鐘"的選擇標準便可

即購買公寓要10分鐘走路可以抵達孩子就讀學校,工作單位,或商業中心,購物中心,銀行,醫療設施,地鐵站,公交站等設施區域;如果投資人購買的是別墅,即10分鐘開車抵達以上描述的設施即可。

19對于澳洲住宅類房産可以細分幾類?

5大類

(1)Unit/Apartment公寓:一般靠近火車站,Unit基本是三、四層,沒什麽附加設施;Apartment,通常爲居民提供泳池,健身房等服務設施,相應的物業管理費也較高。該類型的房産土地地契爲共用地契。

(2)Townhouse/Villa聯體別墅:是在一塊較大的土地蓋上幾棟房子,一般中間都有一堵或幾堵公共墻,Townhouse多爲雙層和多層建築,Villa多爲單層建築。該類型的房産土地地契爲共用地契。

(3)Terrace:維多利亞式的建築,常見一整排的terrace,前面有個小庭院,後面可能有個較大的庭院。比house來說,面積小很多。

(4)Duplex/semi:Duplex是在一塊較大的地上,蓋起兩棟相連的房子,土地占有面積較大,其地契通常和獨棟別墅的地契一樣,是獨立地契。

(5)House別墅:平常所說的house就是前面一個小花園,然後房子,然後後面一個大花園,該類型的房産的土地地契多爲獨立地契,因此業主對土地的自住安排性很高,更有投資價值。

20在澳洲買樓花(期房)的優勢有那些?

樓花,是地産物業市場的一個名詞,最早源自香港,是一種投資工具相當于不動産期貨,也稱爲"預售房屋".比較買現房,買樓花有幾大優勢:

(1)是能在印花稅上省下一筆錢;澳洲(部分地區)法律規定印花稅是按售房合同簽訂之日的房産價值徵收的。而如果買樓花,通常是在房産開工前就簽訂了合同,所以印花稅只需按地皮價徵收。

(2)買樓花,客戶可以按照自己的喜好來選擇,像樓層戶型等。因爲在澳洲,特別是公寓多爲樓花銷售,客戶在開盤之際有更多的選擇餘地,等到現房或接近現房時期,可供選擇的物業已經爲數不多了。

(3)價格優勢;通常發展商在開盤之際,爲了儘快的銷售過半,獲得銀行貸款,會把價格定位較低,從而投資人能够以相對低的價格購買。

(4)首付低;買樓花簽合同時,只需要交納10%的定金,而餘額要等到房子全部建成後才一幷付清,或者是貸款(最高可貸款70%)。這當中可能有幾個月甚至1-2年的時間來準備餘款。但是房屋的增值却可以享受到。

21購買及投資澳洲的樓花(期房)的風險是什麽呢?

(1)期房投資不一定適合海外人士;公寓類的期房,適合在澳洲有高收入的本地人,他們可以通過公寓的高折舊來獲得政府退稅,而海外投資人沒有在澳洲有收入,而高折舊就意味著較高的損失。

 (2)套現相對較難;相對于別墅而言,公寓房在二手買賣市場的停留時間較長,套現價值和抵押價值也相對低些。

 (3)不是澳洲主流剛性購房需求的購買類型;澳洲本土人士還是以別墅作爲自住和投資的較多; 

(4)銀行估值風險較大;銀行對樓花變成現房後,不是按購買價格來批放貸款,而是以成房後的當地市場評估來計算。因此,可能的銀行對該房産的評估值比投資人購買時的價格還要低,造成投資人的措手不及,資金籌措困難。

22什麽是房産的折舊,以及跟房産投資者有什麽關係呢?

根據所得稅評估法(1997年),澳洲房産建築價值隨著時間的推移而下降。

房産折舊是基于其"使用壽命".房産的折舊年限可達40年之久。不管是澳洲還是海外的房産投資者都可以根據房屋的折舊金額來减免其它項的投資收入,進而减少了稅費的支出。

23澳洲房屋抵押貸款都需要準備什麽材料?

雖然澳洲的貸款機構不同,貸款金融産品不同,但所需要準備的材料差別不大,貸款機構要求提供,材料主要是分析海外投資人的財務狀况以保證自己貸款資金的安全,不管銀行要求什麽材料,主要是需要購房人提供的四個方面的資訊:

(1)資産部分:原有房産,存款,汽車,財物等;

(2)債務部分:其它貸款情况,其它負債情况;

(3)收入部分:包括單位或公司的年收入證明信及工資單,其它投資收入,如房租,股息分紅等;

(4)支出部分:生活開支,撫養子女支出,旅游及娛樂支出等,這部分一般是不做書面要求的,只需要填表告知即可;

 此外,投資人還需要提供身份證明,也就是100pointsID.目前銀行的新政策規定:貸款申請人需要提供護照(70分),駕駛證(40分)。

24澳洲銀行與非銀行金融組織--信貸基金的區別是什麽?

在中國,房屋貸款一般是由銀行放出;澳大利亞金融市場則有很大不同,除了銀行之外,澳大利亞還有很多其它的金融組織,也就是non-banklender,具有放出貸款的許可權。

這些機構的資金來源幷非是銀行,也不是儲蓄,而是通過基金,信托等手段募集資金、如養老金等。澳洲的華人客戶往往更希望選擇銀行,而澳大利亞本土人中有部分人群對銀行懷有很抵觸的情緒而選擇從基金公司來貸款。對于貸款人來說,更多應該注重産品而不是機構。關鍵看哪個金融貸款産品更適合自己的需要,而不是哪個機構更有名。而且相對于名氣等指標,衡量一家金融組織穩定與否的標準是查看該金融組織的信用評級,有不少非銀行金融組織的信用評級甚至高于銀行。

25對于海外房産投資人而言,不同的貸款利率對貸款人的影響是什麽?

房屋貸款各個産品一般都分爲可變利率(variablerate)和固定利率(fixedrate)。

(1)固定利率一般要比可變利率高一些。如可變利率爲6%,那麽它的固定利率就可能爲6.5%;您選擇固定利率就等于給自己的未來利率買了個保險,放貸人可能要多收取您費用作爲自己資金自由度損失的回報。

(2)關于固定利率投資人需要注意兩點:

(a)固定利率有年限,通常爲1-5年的鎖定期;而且選擇固定利率的貸款産品,投資人通常不可以提前還貸,沒有對沖帳戶的功能選擇。

(b)其實固定利率幷不是一定"固定"的,您的固定利率是可以變動的,這個變動由您的貸款人來定,他們往往是根據不斷更新的金融資訊來調整自己的固定利率。

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