乾貨必讀| 中國VS澳洲,投資者將目光聚焦海外的真實原因竟是….

伴隨著國內投資市場的不穩定,P2P小平台接連清算,樓市停滯毫無成交量,有價無市的情況下.越來越多的中國投資者將目光轉向國外,迫切尋求能夠實現財富穩健升值的投資平台。

根據澳洲外國投資審查委員會(FIRB)的統計,中國已經超越美國成為澳洲房產的最大外國投資來源地。

瑞士信貸銀行集團最近預測,中國投資者2020年將買下澳洲20%的新建住房,目前為15%。剩餘投資者大多來自美國和歐洲。

為何澳洲房產對海外投資者俱有如此大的吸引力?

1.美國有房產稅和遺產稅,投資者的資產若想傳給子女,需交30%-70%的遺產稅。海外投資貸款僅有地方銀行等少數銀行可貸,但附加條件很多;

2.相較美國,加拿大房產投資的好處是沒有遺產稅,但貸款首付高;

3.香港房產不適合投資,震蕩大,預期也不是太好;

4.新加坡經濟總量小,產業結構有缺陷;

5.日本沒有資源,還處於地震帶上,而且房價不漲;韓國房產價格的高增長點已經結束;

6. 而澳洲無可挑剔。

那麼,中國和澳洲在房產政策和市場環境方面到底有哪些不同呢?


市場成熟度

01

中國: 20多年前,中國房地產業才正式邁入市場化,新政策不斷出台,宏觀調控頻繁,市場波動較大。

澳洲:澳洲的房地產業已有百年以上的發展歷史,保持穩定增長走勢,近半個世紀以來房價平均每七到十年翻一番,受益於澳洲政府對於房產市場的保護政策和金融系統的有效調控。

 

 

 

 

 

法律保障

02

中國:買房一般去房產交易所辦理,沒有專業律師參與。如果投資者對合同細節不予了解,日後容易陷入陷阱和麻煩之中。

澳洲:買賣雙方都要聘請專業過戶師或律師處理法律事務。有專業人士諮詢和把關,能保護利益,降低風險。

 

 

 

產權年限

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中國:土地管理法規定,中國住宅土地的使用期限是70年。70年後,土地歸國家所有,續租費用未定。

澳洲:房產是永久產權,可以傳給子孫後代,並且沒有遺產稅。

期房貸款

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中國:簽合同時一般要首付20%-50%,購買第二套房首付比例更高。交房前就要開始還貸,只能選擇連本帶息還。另外,中國沒有對沖賬戶,申請過貸款的人再次申請非常困難。
 

澳洲:簽期房合同時,一般只需首付10%,交房後才開始還貸,可以選擇等額本息或者只還利息。還可以開通對沖賬戶,把手頭多餘的資金放在裡面,以此對沖本金,抵消利息。此外,在澳洲再次申請貸款難度不大,也可以等房產增值後進行再融資,將增值部分套現,用於新的投資。

新房交付

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中國:交房時,大部分是毛坯房,牆面地面僅做基礎處理,交房後需要業主自行裝修。

澳洲:新房交付時都是精裝修,馬上就可入住。

爛尾樓風險

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中國:首付款交給開發商,沒有監管。如果開發商資金短缺出現爛尾樓問題,會使投資者遭受損失,投資風險較大。

澳洲:首付款存放在政府監管的信託帳戶,交房前開發商無權動用。

負扣稅

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負扣稅政策是澳洲的一個獨特的政策。就是當您投資一套房產的時候,可以把這個房產做一個折舊,每年折舊損失的錢可以抵扣當年的收入,可以申請退稅!可以說,這個政策是澳洲政府鼓勵投資房地產的一個利器。

中國:沒有負扣稅政策。

澳洲:目前租金收益若少於貸款利息、房屋折舊和其它支出,政府允許投資者申報損失,抵扣其它收入。

租賃管理

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中國:房屋租賃管理體系還沒有達到規模化、專業化和規範化,立法工作滯後,出租管理公司缺乏後續服務。

澳洲:租賃業相對正規,出租管理公司能為投資者提供一系列服務,包括刊登出租廣告、篩選租客、管理物業、收取租金、代繳費用等。

租金回報

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中國:今年上半年十七個大中城市的普通住宅租金回報率均值為2.6%。上海和北京的租金回報率分別為1.9%和1.8%。

澳洲:如悉尼和墨爾本的租金回報率一般都在4%至6%之間。

空置率

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按照國際通行慣例,5%-10%之間的空置率為合理範圍,說明商品房供求平衡,有利於國民經濟的健康發展; 10%-20%之間的空置率為空置危險區,有必要採取一定措施,保證房產市場的正常發展和國民經濟的正常運行;空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。

中國: 2014年中國城鎮住房空置率報告顯示,全國城鎮住宅市場的空置率達到22.4%,上海和北京的空置率分別為18.5%和19.5%。

澳洲:根據澳洲房產信息網站Domain集團今年一月的統計,澳洲各大首府城市的出租空置率都低於3%。

 

綜上所述

和中國相比,澳洲房產市場更為成熟與規範,信貸制度和租賃管理體系相對健全與完善。

澳洲房產為永久產權,沒有遺產稅,投資門檻低,還款壓力小。期房沒有爛尾樓風險,交付後立即可以出租,還可享受負扣稅優惠。

租金回報率高且空置率低,適合中長期投資。

作為投資者,無論投資哪個領域除了回報率之外,風險性也是很重要的一個參考指標。

 

而澳洲房產則是完全能兼顧高回報率和安全性的一個理想投資項目。這也是澳洲房產成為越來越多投資者首選的原因。

來源自澳洲新聞網~~

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